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房地产业“营改增”几个典型涉税问题值得关注

来自:    发布时间:2016-10-27    浏览 :

 
  对于需要大量个人代开发票的涉税业务,如企业有实际经营需要的,从便民利民的角度出发可由企业申请汇总代开增值税普通发票。
     全面推行营改增试点工作开展以来,许多行业涉税业务处理发生较大变化,截至10月14日,深圳市光明新区国税局通过开展座谈会、走访纳税人、开通网络反馈渠道等手段,收到了纳税人反馈营改增涉税业务问题56条,笔者认为房地产业部分涉税业务问题较为典型,值得关注。
     母子公司财政票据扣除问题
     某房地产集团公司在光明新区竞拍到一块土地,为了更好地开发这个房地产项目,该集团公司在光明新区成立了一个100%控股的子公司,全权开发该土地项目。按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)相关规定,房地产开发企业可以依据财政票据金额扣除土地价款。上述业务中,相关财政票据开具给了母公司而非子公司,企业就全资子公司能否凭该票据金额扣除相应的土地价款向税务机关咨询。
     笔者认为,根据财税〔2016〕36号文件及《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(2016年第18号)规定:“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。”由于子公司成立时间滞后于母公司购地时间,从增值税“三流一致”的角度来看,资金支付方、合同实际签订方、土地使用权所属方均是母公司,因此,子公司虽然是母公司旗下新成立的全资控股子公司,但从税务意义上是两个独立的个体,子公司不能以该财政票据来申请作销售额扣除。
     母子公司土地使用权划转涉税问题
     某房地产集团公司在土地开发过程中,向税务机关咨询了土地使用权划转问题,根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定:“1.以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;2.对股权转让不征收营业税。”如果母公司以土地作价入股子公司的名义转让企业旗下的土地使用权是否可免征增值税?
     笔者认为,企业以不动产作价入股其他公司,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为可免征营业税,但是母子公司本身就是100%控股隶属关系,以不动产作价再入股的扩资行为是否也适用免征营业税政策值得商榷。同时,全面推开营改增后,国家税务总局并未就母子公司间资产划转发布相关增值税优惠政策文件,也未明确财税〔2002〕191号文件可否继续沿用至增值税,此类资产划转暂不能享受免征增值税优惠政策。
     土地平整涉税业务问题
     某公司承接一个当地村委政府的房地产工程项目,项目内容是完成某片区土地平整开发工作,目前,正在筹划该片区土地拆迁赔付工作。该公司提出以下两个问题:拆迁赔偿款能否按土地价款作销售额扣除?由于该片区赔偿对象涉及上千户居民,企业在取得成本发票方面存在困难,该如何解决?
     笔者认为,拆迁赔偿款不能按土地价款作销售额扣除;企业对上千户居民进行支付赔偿款时,存在开票难的问题,可以由该企业申请汇总代开增值税普通发票,而不需要每一户拆迁户居民前来申请代开供企业做账列支成本,理由如下。
     一是根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条规定:“支付的土地价款,指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”拆迁赔偿款明显不属于文件规定的土地价款范畴。
     二是根据《国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告》(2016年第45号)第七条规定:“证券经纪人、信用卡和旅游等行业的个人代理人比照上述规定执行。信用卡、旅游等行业的个人代理人计算个人所得税时,不执行本公告第二条有关展业成本的规定。”由于文件中并非正列举,从服务纳税人、便利纳税人的角度出发,类似企业需要大量个人代开发票做账列支成本的涉税事项,如不涉及企业实际抵扣问题,可比照该文件执行,由企业申请汇总代开增值税普通发票。
     由上述案例延伸开来,营改增之后出现许多需要向大量个人支付款项的企业,此类业务中不仅企业需要花费大量的精力协助个人(如拆迁户)代开发票,税务机关也需要花费大量的人力物力逐户开票。笔者认为,对于需要大量个人代开发票的涉税业务,如企业有实际经营需要的,从便民利民的角度出发可比照国家税务总局2016年第45号公告执行,由企业申请进行汇总代开增值税普通发票。