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当旧城改造遇到营改增——先说土地价款扣除问题

来自:    发布时间:2016-11-17    浏览 :

 
  中国地大却不能都用来盖房,适合居住的土地有限,能用来开发的土地越来越少,政府也好,开发商也罢,围绕土地做工作追求的首先是利益,旧城改造尤甚。
  有网友问,我们参与某旧城改造项目,谈好的政府负责土地征收与补偿工作,我们支付政府土地出让金,但是当地村委会要求额外补偿其40套房子,否则我们也开发不了,这该如何处理?
  还有网友问,我们参与的棚户区改造项目,政府负责棚改项目立项以及项目房屋征收补偿,保证项目除商业服务用地外,土地出让金、行政性收费免收;负责电力、供水、排水、通讯网线、有线电视、宽带网络接至建筑红线,我们负责为政府建设社区医院、道路等配套设施,建设费用冲抵原址开发的土地购买费用,我们该如何处理?
  说实话,我也不知道如何处理,我说了等于没说,我也不是税务局,营改增前这样的故事很多,大事化小,小事化了了;营改增后呢?当旧城改造遇到营改增,欲说还休,欲说还休,只能是凝眸处,旧城改造又添新愁。但归根结底还是旧城改造不规范造成的恶果。 
  一、营改增后旧城改造哪些土地价款可以从销售额中扣除
  《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
  销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷〔1+11%)
  同时第五条规定:支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
  第六条规定:在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
  上述规定很明白却也糊涂,清楚的是土地价款允许从销售额中扣除了,但还得有财政票据,那发票行不行?不是增值税专用发票都不行,是增值税专用发票也不行,因为哪是进项税额抵扣,不是销售额抵减。糊涂的是没说土地价款包括哪些东东?哪些能扣哪些不能扣?
  《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十七条(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。这些都是土地价款,可能还都缴纳契税,能否从销售额中扣除呢?没有财政票据就不行,有完税证明也不行,白条更不行,大市政配套费呢?可是有财政票据的,我们看河北省国家税务局营改增政策解答:
  河北省国家税务局:关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
  房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。
  目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金,扣除凭证为省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
  说得明白不?目前为止,没有见到不同意见的,那么有很多开发商不爽了,我们是旧城改造拿地,除支付政府土地出让金外,也承担了大量的拆迁补偿费、市政建设费,手里无财政收据,这不属于土地价款吗?
  我们再看深圳市国税局营改增政策解答:
  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。
  采取“旧城改造”方式开发房地产项目的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。
  再看看广州市国税局营改增政策解答,其稍微委婉了些:房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目?
  答:拆迁补偿费如果同时满足以下条件的,可以不计入销售额。
  (1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;
  (2)收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;
  (3)所收款项全额上缴财政。
  这样的拆迁补偿费您见过吗?反正我没见过,总之一句话,别扣了,增值税处理就当没发生过。可要知道有些旧城改造、棚户区建设可不怎么缴纳土地出让金的,基本上属于就地安置,开发商一二级联动了,想想就悲催。 
  二、营改增后土地返还款是否调整土地价款
  土地返还款为什么返?这是根本,一是政府招商引资曾经许诺,不好意思不算数(肯定也有很多不算数的);二是你为政府做了点什么,比如修了个路,但这不像是土地返还款,更像是工程建设资金;三是你修建的安置房屋,政府给了点补偿,这个补偿更像是回购(虽然很少)。四是……
  我们只说第一种无争议的土地返还款遭遇营改增该如何处理。企业所得税、土地增值税在本篇中我们不说了只说营改增。
  看广州市国家税务局营改增政策解答:如果存在土地返还款,企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款,该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款?
  答:按实际取得的省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据所列价款扣除。
  湖北省国家税务局营改增政策解答:从政府部门取得的土地出让金返还款,可不从支付的土地价款中扣除。
  土地出让金开发商先缴纳取得票据后政府给以土地价款返还,但是开发商不用返还票据政府也不会开红票,按照财政票据从销售额中扣除挺好的,但是——
  大连市国家税务局《营改增热点问题解答》:
  房地产企业取得土地时支付的土地出让金已经取得符合规定的财政票据,之后又从相关部门取得土地返还款,那么计算增值税时允许抵扣的土地价款怎么计算?企业取得土地时单独支付的拆迁费和契税是否允许计算扣除?
  答:按净支出额计算允许抵扣的土地价款,土地返还款部分不允许抵扣;单独支付的拆迁费和契税不允许计算扣除。
  假设政府毛地净挂,企业1000万竞拍,取得土地后进行三通一平,后期政府支付返还款100万元,企业允许扣除的土地价款是1000万还是900万(1000-100=900)?
  答:应当减除。
  该答复我也认为有问题,增值税计算时减除土地价款,契税计算时却不会减除,政府方面不规范的操作最后却都是企业买单。 
  三、营改增后红线外支出是否调整土地价款
  某开发商先期参与了政府荒山绿化千亩生态修复工程投入资金两个亿元,后期政府在土地出让中设置规则,允诺该开发商通过拍卖形式竞得其中百亩经营用地,出让金每亩50万元,增值税该如何处理?
  红线外支出涉税问题看似简单却到处有“坑”。早在国家税务总局土地增值税清算征求意见稿时明确流露信息:从事房地产开发的纳税人在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即“红线”外)为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的(包括作为招拍挂取得土地必须条件的),从事房地产开发的纳税人在计算本项目土地增值税时,其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出,不得计入本项目扣除项目金额。
  济南市地方税务局深受影响,《济南市土地增值税清算工作指南(试行)(2014)》十一、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用(支出)的扣除问题
  对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外(即规划用地“红线”外)的建设项目支出,一律不得在本项目清算时计算扣除。估计有同类业务的开发商要疯了。
  还是有很多地方税务局实际执行中更为务实,讲求实质重于形式。
  例如鄂地税发〔2013〕44号:七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题
  房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即“红线”外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出,能提供与本项目存在关联关系的直接依据的,可以计入本项目扣除项目金额;不能提供或所提供依据不足的(如与建设项目开发无直接关联,仅为开发产品销售提升环境品质的支出,不得计入本项目扣除金额),不得计入本项目扣除金额。
  《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函(2014)175号)三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题
  纳税人为取得土地使用权,在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的有关问题的通知》(国税发【2006】187号)第四条第(一)项确定的相关性原则,纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议,或者相关政府主管部门出具的证明文件的,允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
  海南省地方税务局《土地增值税清算有关业务问答》八、如何确认审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题?
  房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外,即“红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出,凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)支出,可以计入本项目扣除项目金额。
  这些都是土地增值税的问题,乱象渐欲迷人眼,如今营改增了问题依旧。
  我来提2个问题,欢迎大家拍砖:
  1、红线外支出是否属于无偿支出?
  财税〔2016〕36号附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:
  (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
  (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
  (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
  开发商向政府提供红线外支出建设服务,属于无偿提供吗?属于用于公益事业吗?还是属于用于社会公众对象?要不要视同销售征收增值税?如果不视同销售征收增值税属于免征增值税还是不征收增值税?进项税金能否抵扣?(我回答不标准先不答了O(∩_∩)O哈!)
  2、红线外支出要不要计入土地价款?
  政府不允诺给你土地,靠讲情怀来无偿建设的开发商绝对凤毛麟角,所以归类为无偿提供服务视同销售的范畴老樊认为不妥。“有偿”除货币、实物外也有其他经济利益,能拿到土地是否也属于取得了其他经济利益呢?
  红线外支出开发商肯定乐意计入土地价款,计入土地价款没有财政收据仍然实现不了土地价款从销售额中扣除,红线外建设支出允许抵扣进项税额是因为也是企业一项经营性支出,但是对应的——取得了其他经济利益是否也得计算增值税销项税额呢?
  旧城改造欲说还休,别说和你没关系,有个段子是这样子的——
  一小伙家里很穷房子也很破,带过几个女孩子回家认门,都嫌他家没钱不了了之,后来这小伙总结了经验,买了一桶油漆在家门口写了一个大大的“拆”字,后来娶到媳妇了。十年过去了,他媳妇抱着9岁的孩子,房子依旧那么破,房子依旧没拆迁,边哭边说,呵呵,TMD当时也没问个日期。O(∩_∩)O~
  旧城改造还有很多话题可聊,PPP正时髦我们待续跟进。最后感谢老大中国转让定价网创始人张学斌博士催我完成此稿。